9%，14亿元8年期公司债券票面利率。

　　尝试过定向增发、银行贷款后，新湖中宝(600208.SH)再次开拓新的融资渠道——发行公司债券，它与房地产龙头企业万科(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)并驾齐驱，几乎把所有的融资渠道都走了一遍。

　　本次发行的公司债共计划融资14亿人民币，利息区间在每年7.5％～9％之间，利息每年支付一次，最后一年利息随本金一同还本付息。如此一来新湖中宝每年需支付1.05亿～1.26亿元的利息，到了2016年新湖中宝必须准备15亿左右的还本付息资金。新湖中宝的公告称，此次募集资金中3亿元将偿还银行贷款，剩余募集资金用于补充公司流动资金。那么，究竟是什么样的“流动资金”，令新湖中宝愿意付出如此高昂的融资成本？

　　28亿股本的资金无底洞

　　新湖中宝发行的14亿公司债从数量上来讲，远远不如万科的59亿和保利的43亿，但却能“一石激起千层浪”，最大的噱头就在于新湖开出了史无前例的高票面利率，它也是三家房地产公司中最先发布详细发行计划的公司，市场关注度自然无可比拟。

　　尽管该次公司债的发行没有触及股本，但经过几次与股本挂钩的融资活动后，新湖中宝的股本已经扩大将近9倍。新湖中宝初始股本只有3亿股左右，现在的股本则达到28亿左右，平均每年扩张一倍，但新湖中宝的利润是否能撑起这个扩大9倍的盘子呢？

　　新湖中宝2007年基本每股收益比2006年增长了50％，2006年较2005年增长了23.07％。按照国泰君安的预测数据，该公司2008年每股收益应达到0.26元左右，这时，新湖中宝的净利润应为9.74亿元。但从新湖中宝的一季报来看，当前净利润只有1.11亿元，距离9.74亿还有8.63亿。再保守一点，新湖中宝如果想与2007年持平，则需要在2008年实现净利润8.8亿。这在国家加大宏观调控力度之下的2008年，完成任务难度极大。

　　截至2007年年底，新湖中宝一共有29个房地产开发项目，其中有12个项目未有任何结算面积，这意味着这12个项目还未能给该公司带来任何收益。根据该公司2007年开发项目计划表中所示，2007年开发的项目共25个，其中16个为竣工，12个未开工，该项数据也说明新湖中宝确确实实存在着12个需要继续资金开发的项目。

　　根据房地产开发行业标准，销售面积一般是指工程图纸中所绘的面积，结算面积则是工程竣工后实地测量得出的面积。理财周报记者研究发现，新湖中宝12个未开工的项目中只有3个项目给出了销售面积，其余9个项目连销售面积也未能给出，证明新湖中宝还有9个项目连工程图纸都未绘制。

　　一季度现金5亿负增长

　　14亿公司债填不满多处空洞

　　为了解决土地开发资金问题，新湖和其他房企一样“挖地三尺”。新湖中宝2007年通过定向增发得到了15.92亿的资金，这部分资金按照当初的计划，约有10亿用来开发6个项目，但实际投入的资金只有6.3亿左右，另有3.7亿元资金“神秘失踪”。定向增发的其余资金，3.62亿用来补充流动资金和偿还债务，2.3亿用于相关回购行动。

　　就在不到一年的时间里，新湖中宝已经把15亿资金全部花光但仍感资金紧缺。新湖中宝财报披露，该公司有4.1亿元左右的短期内即将到期的负债。2008年一季报表明，该公司经营活动与投资活动产生的现金流净额均为负数，对此新湖的解释是“对房地产项目的投入增加”和“对外股权投资的增加”。因为上述两类资金的减少，新湖中宝2008年一季度现金流净增加额已经变成负账。

　　眼下新湖中宝12个未开工的项目至少需要12亿左右的资金周转。此次14亿公司债的用途，新湖中宝准备用3亿左右来偿还债务，另外11亿补充流动资金。至于补充流动资金的去向则有三个方向：一是用于优化债务结构；二是增加土地储备；三是投入项目开发。但无论是哪一个去向，11亿资金都是远远不够的：一季度现金及现金等价物已经出现了5亿的负增长，土地储备与项目开发所需资金则更多。

　　而新湖中宝还在不停地购买土地，2007年该公司土地储备增加了167.4万平方米，总共土地储备达到806.5万平方米，对于一个非龙头房企来说，这是一笔不小的土地储备。土地储备既可以立项开发，还可以在将来用于抵押融资，可见也是房企一石二鸟的好招数。

　　9％高成本疑点

　　市场上分析师普遍认为，新湖中宝发行这么高利率的公司债属于正常行为。国泰君安认为，在2008年房地产行业资金链普遍偏紧，增发又得不到市场认可的情况下，公司此次债券募资树立了公司在投资者心中的良好形象。此次债券如能顺利发行，公司将获得更加充裕的资金，有利于缓解公司资金压力，巩固并进一步提高公司的一线龙头地位。

　　光大证券也认为，该公司发行债券的主要目的显然不是为了缓解短期资金压力，在整个房地产行业资金偏紧的情况下，发债所获得的资金可为公司未来在土地市场的拓展和收购提供资金支持。尤其是，在股票市场大幅下跌之后，房地产公司的股权融资的难度增大、时间上的不确定增加之后，公司债成为了“类权益”的长期资本，将成为过渡期内投资资金的重要来源。

　　可见市场一般都把新湖中宝此次发行公司债与当前形式其他融资渠道相对缩紧有关，也一致认为该次融资与新湖中宝偿债无关。但令人存疑的是，既然目前形势紧迫，新湖中宝又不必急于偿债，手中并不缺乏现金，那么新湖中宝为何不将融资时机稍加延缓，等环境稍微宽松之后再行融资呢？